Dicas do PROCON para a Compra de Imóvel Em Construção ou na Planta

DICAS DE COMPRA

Adquirir um imóvel, sonho de milhões de brasileiros, tem se tornado difícil de virar realidade. O alto valor do investimento para os padrões de renda da grande maioria é, talvez, a primeira e principal dificuldade encontrada.

Para vencer esta barreira muitos fazem a opção de comprar suas casas ou apartamentos, durante a construção ou na planta, diretamente das empresas incorporadoras. Muitos contratempos podem ocorrer até a entrega das chaves e a transferência legal da posse do imóvel.

A atividade de incorporação imobiliária e edificação sob o regime de condomínio é regulamentada pela Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e complementada pela 8078/90.

Dicas do PROCON para a Compra de Imóvel Em Construção ou na Planta

Principais Irregularidades Cometidas Pelos Vendedores

Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o nº do protocolo do registro;
Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64.
Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda;
Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados;
Atraso na entrega do imóvel;
Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa
Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;
Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área privativa, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Direitos do Consumidor Previstos na Lei 4.591/64 e 8078/90

Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para os atrasos.
Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra.
Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.
Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado.
Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados.

Cuidados Que o Consumidor Deve Ter na Compra de Imóveis

Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir hipoteca sobre a incorporação.
b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura.
Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir processos na Justiça contra o vendedor.
b) existir protestos de títulos nos Cartórios.
c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.
Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registro de Imóveis.
b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46.
c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação e Alvará.
d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.
Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação.
b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo incorporador.
c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras obras.
d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou do mercado.
RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente.
Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.

Documentos Que o Comprador Deve Exigir na Compra de Imóvel Usado

Cópia da Escritura e do registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis
Certidão Negativa de Débitos Condominiais (em caso de apartamento). Caso não estejam quitados, os débitos recairão sobre o novo proprietário
Certidão de propriedade com negativa de ônus com vintenária (situação do imóvel durante os
vinte últimos anos)
Certidões pessoais do vendedor em distribuidores civis, justiça federal, cartório de protesto
e executivos fiscais devem ser verificados na cidade na qual se localiza o imóvel e na qual resida o vendedor, caso sejam diferentes
Certidão Negativa de IPTU e o carnê com as parcelas quitadas. Mas fique de olho no prazo:
todas as certidões têm validade de trinta dias
Certidão de Propriedade, com averbação da construção, em se tratando de casa. Senão, o
novo proprietário corre o risco de estar comprando apenas o terreno e não a construção

Precauções na Compra

Alguns cuidados são necessários antes de se comprar um imóvel. Estes cuidados podem garantir o sucesso da da aquisição e evitar transtornos e prejuízos. São eles:

Solicitar ao vendedor do imóvel as Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos dos últimos cinco anos. Isso vai apontar se ele tem títulos protestados. Na capital, essa consulta deverá ser feita nos dez cartórios da área.
Solicitar ao vendedor as Certidões Negativas dos Distribuidores Cíveis referentes aos últimos dez anos. Esse cuidado aponta se a pessoa que está vendendo o imóvel teve seus poderes interditados pela família, se é tutelado ou se há outros entraves.
Com as Certidões Negativas da Justiça Federal, no período de dez anos, verificar se o atual proprietário do imóvel tem ações e execuções cíveis, criminais e fiscais contra ele.
Solicitar a Certidão Negativa de Tributos Municipais do imóvel. Este documento é expedido pela prefeitura e aponta se há débitos no pagamento do IPTU.
Solicitar a Certidão de Filiação Vintenária atualizada do imóvel. Este documento é expedido pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e relata todas as alterações realizadas no registro nos últimos 20 anos, apontando se existe ônus, dívida ou ação de execução sobre o imóvel pretendido, ou se o mesmo está penhorado. Essas despesas devem ser de responsabilidade do proprietário/vendedor do imóvel. Mas pode ocorrer acordo entre as partes para a divisão dos gastos.
Verificar a atual escritura do imóvel e as anteriores, para saber se entre elas há alguma fraudada, o que poderá invalidar a aquisição.
Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de procuração, o ideal é solicitar uma cópia do documento, ir até o cartório onde o mesmo foi lavrado, verificar o livro onde foi registrado e pedir uma certidão atualizada da procuração em questão.
Verificar se foi feita a averbação da construção do imóvel em cartório, se a contribuição do INSS da obra foi recolhida e se o imóvel está regularizado na prefeitura local, com planta aprovada e habite-se.
No caso de apartamento, solicitar ao síndico do edifício uma declaração de quitação das taxas de condomínio.
Verificar com alguns vizinhos detalhes importantes sobre o imóvel: sua situação legal e até mesmo sobre o próprio condomínio. Vale a pena checar todos esses detalhes para fazer uma aquisição tranqüila.

Vistoria Passo a Passo

Tenha a planta baixa da unidade e o memorial descritivo sempre à mão. O memorial traz todas as especificações do empreendimento e das unidades (apartamentos ou casas). Sua posse é indispensável para uma checagem detalhada.
Cuidado com as denominações "similar" ou "equivalente", termos que podem causar divergência com relação à qualidade dos acabamentos.
Verifique se não houve inversão na numeração da unidade adquirida, checando os finais e as prumadas do edifício.
Cheque a qualidade da construção e dos materiais, comparando as marcas instaladas com as mencionadas no memorial. Merecem mais cuidados itens como metais e louças; azulejos e pisos.
Atente também para a qualidade das instalações elétrica, hidráulica, de gás, telefonia e interfonia.
Confira o nivelamento dos pisos. Pode haver degraus de um ambiente para outro.
Para saber se as paredes estão tortas ou com excesso de ondulações na massa fina ou gesso observe-as contra a luz, pelos cantos. Veja se a pintura (cor e textura) está homogênea.
Solicite à incorporadora ao menos um soquete em cada um dos ambientes para checar o funcionamento dos pontos de luz.
Na cozinha e no banheiro, verifique se louças, bancadas e acessórios estão quebrados, trincados ou riscados. Olhe o estado e a fixação dos tampos de pedra das pias. Tampos com fixação através de estrutura metálica costumam ser mais resistentes. Cubas e sifões também precisam ser checados, há possibilidade de vazamentos.
Abra todas as torneiras, os chuveiros e acione as descargas, de preferência ao mesmo tempo, para checar se a pressão é boa e se há vazamento nas ligações (flexíveis e sifões).
Confira a qualidade das esquadrias (portas e janelas). Abra e feche esses itens várias vezes e teste travas e chaves. Confira o estado das ferragens. Muitas vezes as dobradiças são lixadas, perdem a proteção e acabam por enferrujar.
Um balde d'água serve para verificar o nivelamento dos pisos das áreas frias (área de serviço, banheiro e cozinha). Se a água empoçar é sinal de problema A impermeabilização do box e da varanda também devem ser verificadas assim. Despeje bastante água nos ralos para verificar se há refluxo causado por entupimento.
Confira se o número de vagas na garagem bate com o número especificado no memorial.
Cheque a proteção contra incêndio do condomínio, hidrantes, portas corta-fogo, etc.
Não esqueça de fazer uma vistoria geral no edifício, visitando áreas comuns como playground, piscina, sala de ginástica, home cinema, playground, brinquedoteca, salão de festas,etc.