CONSTRUINDO PARA SERVIR!

Nakano agora com Build-to-Suit

por Vanderlei Nakano, sexta, 9 de setembro de 2011 às 16:05

O que significa Build-To-Suit?

Build-To-Suit é uma expressão da língua inglesa que significa, para o mercado imobiliário corporativo, “construir para servir”. Outra definição seria “construção sob encomenda”. Em poucas palavras, trata-se da construção de um imóvel encomendado e especialmente desenvolvido para locação, cujo investimento para a compra do terreno, elaboração de projetos, compra de materiais e mão-de-obra fica por conta do empreendedor. O locatário é conhecido antes do imóvel estar pronto, assim como seus desejos, necessidades e expectativas com relação ao imóvel, cujos atributos são levados em consideração no desenvolvimento. Por sua vez, o retorno do investidor será o fluxo de aluguéis pagos pelo locatário que “encomendou” o imóvel, normalmente regido por um contrato com prazo mais dilatado que o convencional do mercado.

Sim, toda empresa pode alugar um imóvel desenvolvido e concebido no conceito Build-To-Suit.
Toda empresa pode fazer um Build-To-Suit?


Qual o tipo de imóvel que pode ser desenvolvido no Build-To-Suit?
Praticamente qualquer tipo de imóvel que possa ser alugado por uma empresa, por exemplo: industrial, comercial, logístico, escritório ou sede corporativa, laboratório, escola, hospital, lojas, depósitos, estruturas especiais (por exemplo, torres de telecomunicações ou de teste de elevadores), dentre outros.

Quem paga a construção?
Quem paga a construção é quem vai receber os aluguéis, ou seja, o empreendedor (investidor). Ele também seria o comprador ou locatário do terreno que abrigará o novo imóvel. Ou seja, ele é o “dono” do imóvel a ser locado, que poderá ser registrado em seu nome, de sua empresa ou de uma SPE – Sociedade de Propósito Específico.
O construtor é o responsável pela obra física do novo imóvel, e o empreendedor pelo investimento necessário para a implantação, sendo que eles podem se confundir na mesma pessoa. É habitual o empreendedor também realizar uma concorrência, em paralelo ao processo de Build-To-Suit, para selecionar o construtor da obra.
Qual a diferença entre o construtor e o empreendedor?

Teoricamente, em partes. Ela difere principalmente com relação ao prazo e garantias, assim como na essência jurídica. Logo, não existe um “contrato padrão” a ser seguido. Todo Build-To-Suit possui um novo contrato elaborado especialmente para o seu caso específico.
A locação é a mesma que a regida pela lei do inquilinato?


Qual o prazo de contrato?
No Brasil, os contratos podem variar de 5 a 20 anos, de acordo com a qualidade do locatário, tipo de imóvel, localização e senso de risco do empreendedor. Via de regra, o prazo de 10 anos é o mais usual. Teoricamente, o prazo de contrato deveria cobrir o “payback” do empreendedor.

Quais as garantias e fianças que devo oferecer?
Esta pergunta deve ser respondida pelo empreendedor, no momento da resposta ao RFP – Request For Proposal , e devidamente negociada no processo de concorrência. Cada empreendedor vai requerer um tipo de garantia. Normalmente, a garantia é bancária
.
Como se calcula o valor da locação?
O valor de locação é calculado com base no montante investido na concretização do novo imóvel, suas características físicas e mercadológicas e o senso de risco do empreendedor. Assim, o valor pode variar consideravelmente para cada empreendedor, e deve ser calculado através de um fluxo de caixa complexo.

O valor de locação do Build-To-Suit é superior ao valor de mercado livre de um imóvel semelhante?
Normalmente, o imóvel Build-To-Suit fica ligeiramente mais caro porque possui certas características especiais que o locatário necessita, e que não está disponível no mercado. Quanto mais características customizadas ou especiais, maior o descolamento entre o valor de locação de mercado e de Build-To-Suit. Porém quanto mais o imóvel Build-To-Suit apresentar inserção de mercado, mais ele pode se aproximar do valor de mercado livre ou de livre concorrência do seu “imóvel paradigma”.

Quais as vantagens de um imóvel do tipo Build-To-Suit?
A vantagem número 1 é que o locatário terá o imóvel do jeito que ele quiser, no local pretendido, sem precisar imobilizar capital como ativo imobiliário. O locatário pode moldar o imóvel e escolher a localização que mais lhe agrade ou que se aproxime de seus objetivos estratégicos, além de não depender da disponibilidade de imóveis vagos no mercado. Um imóvel Build-To-Suit também tem a característica de estar mais ligado ao seu proprietário (empreendedor), o que trás vantagens para ampliações, reformas, readequações, modernizações e manutenções em geral.
Fonte: BTS Realty